住宅ローンが返済不可になる前にできる対処法と任意売却について解説

住宅ローンは、30年、35年と長期間にわたって返済していくため、契約したときには予想もしなかったことが起こり、返済が苦しくなったというケースは少なくありません。
返済不可になり滞納し続けると、最終的には競売にかけられ、安い価格で強制的に売却されることになるため、早めに対処することが大切です。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になる前の対処法と、返済不可になってから競売にかけられるまでの流れや任意売却について解説します。
鎌ヶ谷市や白井市、松戸市で住宅ローンの返済が苦しいとお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンが返済不可になる前にできる対処法

住宅ローンを契約したときにはしっかりと資金計画を立てたつもりでも、事情によって返済が苦しくなるということは起こり得ます。
その原因として、以下のようなことが考えられます。

• 子どもの教育費がかかる
• 会社の倒産やリストラが原因で収入が減った
• 家族が病気になり医療費がかさむ

住宅ローンの返済額は、毎月の収入（手取り）に対して20％程度までに抑えると良いといわれています。
上記のような事情で家計が困窮し、返済額の割合が増えそうなときは、返済不可になる前に対処することが大切です。
具体的な対処法をいくつかご説明します。

まだ滞納していない場合

毎月返済しているが、今後返済できる目処が立たないという場合は、以下のような対処法があります。
金融機関に相談する
住宅ローンの返済が苦しいと感じたら、延滞してしまう前に金融機関に相談することが大切です。
金融機関によって対応は異なりますが、話し合いによって返済プランを見直してくれる場合があります。
たとえば返済期間を延長して毎月の返済額を下げたり、一定期間は利息のみの支払いに猶予したりなど、返済プランの変更を検討してもらえないか相談してみましょう。
同時に、無駄な出費はないか家計を見直すことも大切です。
借り換えをおこなう
住宅ローンの金利が高い場合は、金利が低い住宅ローンへの借り換えをおこなうことで借入金の総額が減るため、毎月の返済も減らすことが可能です。
ただし借り換えをおこなう場合は、新たに契約する住宅ローンの審査に通らなければなりません。
また諸費用もかかるため、借り換えについては慎重に判断する必要があります。
保険の内容を確認する
住宅ローンを契約する際には、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
団体信用保険とは、住宅ローンの債務者が返済期間中に死亡または高度障害状態になったときなどに、保険金で住宅ローンの残債が完済される保険です。
契約内容によっては病気やけがの場合でも保険金を受け取れる可能性があるため、適用範囲を確認してみましょう。

すでに滞納してしまった場合

すでに住宅ローンを滞納しており、返済するための資金を準備できない場合は、不動産を売却して現金化することを考えましょう。
ただし、売却しても完済できない場合は、通常の不動産売却をおこなうことができません。
その場合の対処法として、「任意売却」という売却方法があります。
任意売却の具体的な内容についてはのちほどご説明します。

住宅ローンが返済不可になるとどうなる？競売までの流れとは？

冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンが返済不可になり滞納が続くと、最終的には競売にかけられます。
そこでここからは、競売とはどのようなものなのか、どのような流れで手続きが進むのかについてご説明します。

競売とは

競売とは、不動産を担保にした住宅ローンが返済不可になった場合に、債権者の申し立てによって地方裁判所がその不動産を差し押さえて売却し、債権の回収に充てる手続きです。
地方裁判所が価格を設定せずに不動産を売り出し、最終的に販売期間内に最高価格を申し出た購入希望者に売却されます。
競売は「売却価格が市場相場の7割程度になる」「売却しても完済できなかった残債は一括支払いを求められる」など、債務者にとってはデメリットが大きい売却方法です。

競売にかけられるまでの流れ

住宅ローンが返済不可になると、次のような流れで競売へと手続きが進みます。
催告書・督促状が届く
住宅ローンを2か月ほど滞納すると、金融機関から催告書や督促状が届きます。
この時点で金融機関に相談するなどの対処をせずに放置すると、個人信用情報機関に事故情報として登録されることになります。
いわゆる「ブラックリストに載る」ということです。
期限の利益を喪失する
3か月から6か月ほど滞納が続くと、「期限の利益」を喪失します。
期限の利益とは、決められた期日までに借入金を分割して支払える権利のことです。
期限の利益を喪失すると、住宅ローンの残債の一括支払いを求められます。
住宅ローンが返済不可になっている状態で一括支払いをすることは難しいケースがほとんどであるため、ここからは状況がさらに悪化していきます。
代位弁済がおこなわれる
住宅ローンを滞納して6か月ほど経過すると、保証会社が代わりに残債を返済する「代位弁済」がおこなわれます。
代位弁済がおこなわれると、金融機関に代わって保証会社が債権者となり、保証会社から住宅ローンの残債と利息、遅延損害金の一括支払いを求められます。
競売を申し立てられる
保証会社からの一括支払いの請求に応じないと、保証会社は地方裁判所に「競売」を申し立てます。
競売になると最終的に第三者へと不動産が売却され、買主の都合に合わせて不動産を引渡さなければなりません。
競売は市場価格よりも安い金額での売却になるため、売却金で完済できないケースが多く、さらに残債を分割で支払うことは認められません。
つまり、家を失ううえに、売却後も多額の借金を抱えることになってしまうのです。

住宅ローンが返済不可になったときに検討すべき任意売却とは？

では、競売を回避するためにはどうすれば良いのでしょうか。
住宅ローンが返済不可になり、売却しても完済できない状態の場合は、競売にかけられる前に「任意売却」をおこなうことをおすすめします。

任意売却とは

住宅ローンが残っている不動産には金融機関の抵当権が設定されており、残債を完済して抵当権を外さなければ不動産を売却することはできません。
ただし、売却しても残債を完済できない不動産でも、金融機関の合意を得られれば売却することが可能になります。
これを「任意売却」といいます。

任意売却のメリット

任意売却には以下のようなメリットがあります。

• 自分の意思で売却できる
• 市場相場に近い価格で売却できる可能性がある
• 売却金で完済できない場合は残債の分割返済の交渉が可能
• 売却時にかかる諸費用を売却金から支払える
• 引っ越し費用を融通してもらえる可能性がある

強制的に売却される競売とは異なり、任意売却は自分の意思で決断できます。
また競売よりも高値での売却が望めるため、残債を多く減らすことができるでしょう。
完済できずに残った分は、金融機関との交渉により分割返済が認められる可能性がある点も大きなメリットです。
したがって、住宅ローンが返済不可になった場合は、早急に金融機関に相談して任意売却を検討しましょう。

まとめ

住宅ローンが返済不可になり滞納が続くと、残債の一括支払いを求められ、最終的には競売にかけられます。
放置すればするほど状況は悪化していくため、住宅ローンの返済が苦しくなったら返済不可になる前に売却して現金化することをおすすめします。
「㈱未来地図」は、鎌ヶ谷市や白井市、松戸市で不動産売却をサポートしております。
住宅ローンの返済が苦しいという方は、弊社がお力になりますので、まずはお気軽にご相談ください。