離婚を機に不動産売却をおこなうときの注意点！スムーズな財産分与のために

マイホームを売却する理由はさまざまですが、離婚を機に売却を検討する方も多くいます。
離婚時の財産分与をスムーズにおこなうためには、所有する不動産をどうするかといった問題を解決する必要があるでしょう。
そこで今回は、鎌ヶ谷市・白井市・松戸市周辺で不動産を所有する方に向けて、離婚を機に不動産売却をおこなうときの注意点をご紹介します。
不動産売却の方法や媒介契約の選び方など、基本的な知識を身につけておきましょう。

財産分与とは？離婚時の不動産売却における注意点とタイミング

夫婦が暮らしていた不動産は、離婚時の財産分与の対象となります。
物理的に分け合うことが困難な不動産は、売却して現金化することで分けやすくなるうえ、権利関係も清算できるためおすすめです。
まず、財産分与の注意点について確認しておきましょう。

そもそも財産分与とは？

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた共有財産を、離婚時に夫婦で分け合うことをいいます。
財産分与の対象となるのは、土地や建物などの不動産、車、家財道具、電化製品、保険、株券といった資産です。
なお、親からの相続や贈与で取得した資産や、婚姻前からの預貯金などは含まれません。

財産分与における不動産売却時の注意点

離婚時の財産分与において、不動産売却をおこなう際の注意点を3つご紹介します。
名義人における注意点
夫婦が協力して取得した不動産は、たとえ名義が夫の単独名義であっても夫婦の共有財産とみなされ、財産分与の対象となります。
ただし、不動産は名義人でなければ売却できないため、夫名義の不動産を妻が勝手に売却することはできません。
一方、夫婦の共有名義となっている不動産の場合、2人の合意がなくては売却できない点に注意が必要です。
共有名義の不動産の売却を先延ばしにしてしまうと、いざ売却しようと思っても相手に連絡が取れない、話し合いに応じてくれないというトラブルに発展するケースもあります。
住宅ローンが残っている場合の注意点
不動産売却時には、原則として住宅ローンを完済しなくてはなりません。
不動産の売却価格が住宅ローンの残債よりも大きいのであれば、売却代金で一括返済ができるため売却が可能です。
一方、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている場合には、売却代金だけでは返済しきれないため、不足額を調達しなければ売却できません。
もし、資金調達ができないのであれば、通常の売却が困難となります。
不動産売却のタイミングに関する注意点
離婚前に財産を分け合うと贈与とみなされ贈与税が発生する可能性があるため、不動産は離婚後の売却がおすすめです。
ただし、離婚後に連絡を取り合うことや顔を合わせることを避けたい場合には、売却自体は離婚前におこない、得た現金の分配は離婚後におこなうと良いでしょう。

離婚時の不動産売却方法は仲介と買取どちらが良い？違いと注意点

不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
離婚時の不動産売却にはどちらの方法が適しているかは状況により異なるため、仲介と買取の違いと注意点を把握しましょう。

仲介と買取の違いと注意点

仲介と買取はどちらも不動産売却方法ですが、買主・売却期間・売却価格に違いがあります。
両者の違いと注意点を把握して、ご自身の状況に合った売却方法を選択することが大切です。
買主が違う
仲介の場合、買主は主に個人の方です。
仲介は不動産会社に買主探しを依頼する方法で、不動産会社が売主と買主のあいだに立ち売買契約を取りまとめます。
一方、買取の場合、買主は不動産会社となります。
不動産会社は土地や建物、マンションといった不動産を購入し、土地開発や建設、リノベーションなどの付加価値を付けて再販売をおこないます。
売却期間が違う
仲介の場合、3～6か月の売却期間を要することが一般的で、長い場合は1年を経過してしまうケースもあります。
これは、仲介では買主探しをおこなう広告・販売期間を必要とするためです。
一方、買取の場合、仲介のような広告・販売期間は必要なく、不動産会社との条件がまとまれば最短3日～1週間で成約に至るケースが一般的です。
不動産会社と直接交渉となるため、さまざまな売却理由やご事情に対応したスケジュールで売却を進めることができます。
売却価格が違う
仲介の場合、広告やインターネットサイトなどへ物件掲載をおこない広く買主を探すため、市場相場に近い価格で売却できる可能性が高くなります。
一方、買取の場合、市場相場よりも1～3割程度安くなるのが一般的です。
これは、不動産会社が購入した不動産を再販売するうえで発生する、造成費用やリフォーム費用などが差し引かれるためです。

離婚時の状況により不動産売却方法を選ぶ

仲介と買取、それぞれの特徴と注意点を踏まえて、ご自身の状況に合った不動産売却方法を選択する必要があります。
売却期間にゆとりがあり、時間をかけて少しでも高く売却したいという方は仲介を、安くてもいいからとにかく早く売却、現金化したいという方は買取を選ぶと良いでしょう。

離婚時の不動産売却において媒介契約を選ぶときの注意点

不動産売却を仲介でおこなうには、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約は不動産売却を正式に依頼するための契約で、3種類のなかからご自身の条件に合うものを選択する必要があります。
ここでは、それぞれの媒介契約の特徴と、選ぶ際の注意点をみていきましょう。

媒介契約には3種類ある

仲介により不動産売却をおこなう際の媒介契約には、次の3種類があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

まず「専属専任媒介契約」は、不動産会社1社にだけ仲介を依頼する媒介契約で、売主が自ら買主をみつけたとしても不動産会社を介することが必要です。
契約の有効期限は最大3か月で、媒介契約後5日以内にレインズへ登録すること、週に1度以上の頻度で売主に対して販売状況の報告をおこなうことが不動産会社へ義務付けられます。
専属専任媒介契約は、売れにくい物件も3か月の期間内に比較的高い確率で買主が見つかるという特徴があります。
2つ目の「専任媒介契約」は、専属専任媒介契約と仕組みは似ており1社のみとの契約になりますが、売主が自らみつけた買主に直接売却することが可能です。
また、レインズへの登録は7日以内、販売状況の報告義務は2週間に1度以上になる点が専属専任媒介契約と異なります。
専任媒介契約は、自ら買主をみつけるあてはあるが、より好条件の買主を探したいときに利用しやすい契約です。
3つ目の「一般媒介契約」では、同時に複数の不動産会社へ仲介を依頼することができ、売主が自らみつけた買主へ直接売却することも可能です。
また、契約に有効期限はなく、レインズへの登録や販売状況の報告は義務付けらてれいません。
一般媒介契約は、レインズへの登録が義務付けられておらず物件情報が広がりにいという特徴がありますが、人気のエリアで需要が高い場合には問題ないでしょう。

媒介契約を選ぶときの注意点

好立地の物件や時間をかけて納得する価格や条件で売却したい場合には一般媒介契約を、売れにくい物件も確実に売却したい場合には専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶと良いでしょう。

まとめ

夫名義の不動産でも夫婦の共有財産となるため、離婚時の財産分与の対象となります。
また、離婚による不動産売却では、離婚前に売却をおこなっても売却代金の分配は離婚後におこなうよう注意しましょう。
私たち「(株)未来地図」では、鎌ヶ谷市・白井市・松戸市周辺エリアで不動産売却のサポートをしています。
離婚や相続など、ご事情に合った不動産売却方法をご提案させていただきます。