相続した不動産を売却する際の流れや注意点を解説

相続した不動産を売却したいけれど、どのように手続きを進めたら良いのか分からないという方は少なくありません。
不動産の相続は人生でそう何度も経験することではないため、手続きを進めるうえで戸惑うことも多いでしょう。
この記事では、相続した不動産を売却するときの流れや注意点、遺産分割協議について解説します。
鎌ヶ谷市、白井市、松戸市にお住まいで、相続した不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

相続した不動産を売却するときの流れ

はじめに、相続した不動産を売却するまでの流れを解説します。

• 相続発生
• 相続人の確認
• 遺産分割
• 名義変更
• 不動産の売却
• 代金分配

各ステップの具体的な内容を順番に解説します。

相続発生

被相続人が亡くなってから、7日以内に死亡届を提出します。
死亡届を提出することにより、戸籍謄本に死亡の事実が記載されます。
相続手続きには、被相続人が亡くなられた事実を証する書面（戸籍謄本）が必要なので、死亡の旨が記載されるまでは相続手続きを開始できません。

相続人の確認

続いて、有効な遺言書があるかどうか確認しましょう。
遺言書がある場合には、遺言書に従って不動産を分割します。
遺言書がなければ、遺産分割協議をしなければなりません。
遺産分割協議は相続人全員でおこなわなければならないため、はじめに相続人の確定が必要です。
被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を辿れば、相続人を確定できます。

遺産分割協議

有効な遺言書がない場合、遺産分割協議をおこない、どのように分割するのか決めなければなりません。
遺産分割をおこなわないと、遺産は法定相続人全員の共有財産となるため、単独で処分したり売却したりできなくなります。
遺産分割協議の結果、相続人全員の同意が得られたら、遺産分割協議書を作成します。

名義変更

相続した不動産を売却するには、所有者の名義を被相続人から相続人に変更しなければなりません。
この名義変更を「所有権移転登記」といいます。
所有権移転登記の申請は、不動産の所在地を管轄する法務局でおこないます。

不動産の売却

名義変更を終えたら不動産の売却に進みます。
不動産売却には、不動産会社に仲介を依頼する「仲介」と、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」があります。
買取は仲介に比べて売却価格が安くなりますが、現金化までが早いという点がメリットです。
時間がかかっても高く売りたい場合には仲介、早く現金化したいのであれば買取を検討すると良いでしょう。

代金分配

不動産が売れたら、遺産分割協議で決めたとおりに代金分配をおこないます。
ここでの注意点は、売却して得た金額をそのまま分けるのではなく、売却にかかった経費を差し引いた金額を分配することです。
代金分配まで無事に終えたら、最後に確定申告をして終了となります。
なお、確定申告は売却して利益（譲渡所得）が発生した場合に必要ですが、ほかの所得と損益通算することもできるため、損失が発生した場合でも確定申告はしておきましょう。

相続した不動産の売却前におこなう遺産分割協議とは

ここでは、遺産分割協議の概要や流れを解説します。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのような割合で相続するのか話し合うことをいいます。
遺産分割協議の手順は以下のとおりです。

• 相続人の確定
• 相続財産の確定
• 財産目録を作成
• 全員の同意を得る

それぞれの内容について順番に確認していきましょう。

相続人の確定

まずは誰が相続人なのかを確定させます。
遺産分割協議は相続人全員でおこなう話し合いなので、相続人をはっきりさせておかないと、あとからやり直しになってしまう可能性があるためです。
たとえば被相続人と第三者の間に隠し子がおり、親族が知らない間に認知していたとしましょう。
隠し子にあたる方も相続人となるため、その方も交えて遺産分割協議をおこなわなければなりません。
隠し子の存在を知らずに協議をおこなった場合、その遺産分割協議は無効となってしまいます。
こうしたことを避けるために、被相続人の出生から死亡までの戸籍情報を辿って、相続人の調査をおこなうのです。

相続財産の確定

次に相続財産の確定をおこないます。
プラスの財産だけでなく、マイナスの財産も確定させましょう。
マイナスの財産とは、被相続人の借金や未払いの税金などです。
一方、プラスの財産には不動産、現金・有価証券などが含まれます。
マイナスの財産については、法定相続分に従って、相続人が公平に負担することになります。

財産目録を作成

相続財産を特定したら財産目録を作成します。
財産目録とは、被相続人の相続財産がどのくらいあるのかを一覧にしたものです。
財産目録は作成が義務付けられているわけではありませんが、手続きを円滑に進めるためにも作成しておくことをおすすめします。

全員の同意を得る

ここまでが遺産分割協議の前準備です。
ここからは、相続人全員による遺産の分割協議が始まります。
土地や不動産が含まれている場合の遺産分割方法は以下の4種類に分けられます。

• 現物分割（不動産そのものを物理的に分ける）
• 代償分割（相続人1人が受け継ぐ代わりにその対価を支払う）
• 換価分割（不動産を売却して代金を分ける）
• 共有分割（不動産を分割せずに共有状態のまま持ち続ける）

4つのなかでもっとも多く用いられるのが、換価分割です。
不動産を売却して得た資金を相続人全員で分割するため、1円単位まで均等に分けることができます。
協議の内容について相続人全員の同意を得られたら、その内容を遺産分割協議書として残します。

相続した不動産を売却するときの注意点

最後に、遺産分割協議時の注意点をメインに、相続した不動産を売却するときに注意したほうが良いポイントをご紹介します。

不動産売却にかかる税金は相続人全員で支払う

不動産売却をする際に発生する税金は相続人全員で負担するのが基本です。
たとえば、換価分割などを選択する場合、相続登記をおこなう代表者が登録免許税・印紙税を支払いますが、分割する際に相殺します。
不動産売却により発生した利益にかかる「譲渡所得税」についても、各相続人が自身で確定申告をおこない納税することを覚えておきましょう。

行方不明者を除外することはできない

遺産分割協議には、相続人全員の合意が必要です。
たとえ行方不明になっていたり連絡が取れない方がいたりしても、その方を除いて協議を進めることはできません。
ただし、行方不明から7年以上経過している場合には、家庭裁判所に「失踪宣告」を申し立てることで解決できます。
また上記の条件に当てはまらない場合でも「不在者財産管理人の選任」を申し立てて、協議を進めるという方法もあります。

あとから遺言書が見つかった場合は無効となる

遺産分割協議が済んだ後に遺言書が見つかった場合、基本的には遺言書の内容が優先されます。
ただし、遺言書の内容を確認した後で、相続人全員が最初に取り決めた遺産分割協議の内容に同意すれば、その遺産分割協議は有効となり得ます。
とはいえ、遺言書の内容によっては「遺言書に従うべき」と主張する相続人が出てくるかもしれません。
このような場合には、遺言書に記載された内容通りに遺産分割する必要があります。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、通常の不動産売却に比べてさまざまな手続きをおこなわなければなりません。
専門的な知識も必要になるため、不動産会社に相談しながら進めると良いでしょう。
私たち「㈱未来地図」は、鎌ヶ谷市、白井市、松戸市を中心に不動産売却のお手伝いをしています。
相続した不動産を売却したい方は、弊社までお気軽にご相談ください。